Le DPE : futur sésame pour la mise en location

Publié le mercredi 28 février 2024 • Mis à jour le jeudi 29 février 2024

La première réglementation thermique française est instaurée en 1974, en réponse au choc pétrolier de 1973. Il est alors question de maîtriser notre consommation d’énergies fossiles. Le second choc pétrolier de 1979 donne ensuite naissance à la RT 1982, qui vise alors une baisse de 20 % supplémentaires de la consommation d'énergie des bâtiments.

Plusieurs autres réglementations techniques se succèdent ensuite, mais la RT2012 accentue la trajectoire. Le réchauffement climatique est désormais au cœur des débats et des mesures drastiques sont nécessaires pour inverser la courbe des températures. Réduire la consommation d’énergie et diminuer l’émission de gaz à effet de serre sont les deux combats à mener pour réaliser les objectifs chiffrés par le Grenelle de l’environnement. Dans le secteur de la construction, les directives consistent d’une part à encadrer les constructions nouvelles pour diminuer drastiquement l’empreinte carbone de l’habitat de demain. D’autre part, l’État prend des mesures pour accélérer la rénovation du parc immobilier existant. C’est dans ce contexte que le DPE voit le jour. ORPI fait le point sur le Diagnostic de Performance Énergétique, son utilité, ses applications, son interprétation.

Qu'est-ce que le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est destiné à estimer la facture énergétique d’un logement. Deux informations essentielles y figurent :

L’évaluation des dépenses annuelles de consommation d'énergie ;
L’évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre (GES) induite par l’énergie consommée.

Le DPE permet ainsi de catégoriser les logements des plus économes aux plus énergivores. Le DPE concerne tous les logements situés en France Métropolitaine. Il doit obligatoirement être réalisé en cas de vente ou de mise en location d’un bien au titre de la résidence principale. Enfin, le DPE fait partie des documents à intégrer dans le dossier pour la mise en location du logement.

Comment lire un DPE ?

Pour ne dépayser personne, le DPE contient deux étiquettes, qui reprennent le visuel déjà utilisé pour les appareils électroménagers. Comme pour un lave-vaisselle, un lave-linge ou un réfrigérateur, chaque partie est divisée en 7 catégories qui virent du vert au rouge, de la lettre A pour les logements les plus économes à la lettre G pour les logements les plus énergivores. Un logement vertueux ou un logement énergivore se distinguent ainsi au premier coup d’œil.

La quantité d’énergie consommée

La première étiquette indique l’estimation de la quantité d'énergie consommée, exprimée en kWh/m²/an (kilowattheures équivalents pétrole par mètre carré et par an).

La quantité de gaz à effet de serre rejetée

La seconde étiquette fait référence à la quantité de gaz à effet de serre rejetée par le logement (GES), via l’utilisation des appareils de chauffage, de la production d’eau chaude sanitaire et éventuellement le système de climatisation.

Ces deux informations apparaissent distinctement sur le DPE mais sont en réalité interdépendantes, puisqu’un logement énergivore entraîne forcément une plus forte émission de gaz à effet de serre.

Que contient le DPE ?

Pour une classification fiable des logements dans chaque catégorie, la méthode de réalisation du DPE est uniformisée. La méthodologie a d’ailleurs fait l’objet d’une large réforme en 2019 et un nouveau DPE est entré en vigueur le 1^er juillet 2021. Tout DPE doit désormais contenir les informations suivantes :

Les caractéristiques du logement ;
Le descriptif des équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation ;
L’évaluation des dépenses annuelles de consommation exprimée en euros ;
Une information sur les énergies renouvelables produites par les équipements installés dans le logement ;
Une information et des recommandations relatives aux conditions d'aération et de ventilation du logement ;
L’étiquette « énergie » qui indique à quelle catégorie appartient le logement ;
L’étiquette « climat » qui traduit la quantité de GES émis ;
Les recommandations adéquates, propices à l’amélioration de la performance énergétique du logement ;
Une évaluation du coût des mesures conseillées et de leur efficacité ;
Les recommandations peuvent également concerner les performances passives du logement en période de forte chaleur.

Le DPE : quelles sont vos obligations ?

Depuis 2007, la réalisation d’un DPE est obligatoire lors de la vente d’un logement ou au moment de sa mise en location au titre de la résidence principale. Un exemplaire du DPE doit être annexé au bail de location ou joint au dossier de diagnostic technique du bâtiment. Ce dossier contient d’ailleurs plusieurs diagnostics obligatoires, tels que le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), le DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives) ou encore l’ERP (État des Risques et Pollutions), selon les cas.

DPE : Quelle est sa durée de validité ?

Une fois réalisé, le DPE est valable 10 ans. Mais les règles du jeu ont changé en cours de route et certains DPE de moins de 10 ans sont tout de même à refaire en cas de vente ou de location :

Les DPE réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 ne sont plus valables depuis le 1^er janvier 2023 ;
Les DPE réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 restent valables jusqu'au 31 décembre 2024.

De cette façon, tous les DPE seront uniformisés et effectués selon une seule et même méthode à partir du 1^er janvier 2025.

DPE : Quid des recommandations de travaux ?

Pour faciliter l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments existants, le DPE, dans sa nouvelle version, fait état de recommandations chiffrées spécifiques au logement évalué. Il peut être question en l’occurrence de chauffage, d’isolation, de ventilation ou encore de production d’eau chaude. Ces recommandations ont pour le moment une simple valeur indicative, n’entraînant donc aucune obligation de travaux. Mais la chasse aux passoires thermiques se durcit et les propriétaires bailleurs de logements énergivores, sans être sanctionnés, seront pénalisés.

DPE : des durcissements amorcés et des logements déjà interdits à la location

Les logements qui consomment plus de 450 kWhEF/m²/an sont classés G+ et sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Cette interdiction concerne les nouveaux contrats et les renouvellements de baux. À terme, la loi Climat et Résilience prévoit d’ailleurs l’interdiction totale de louer des passoires thermiques :

Location des logements classés G interdite dès 2025 ;
Location des logements classés F interdite dès 2028 ;
Location des logements classés E interdite dès 2034.

Par ailleurs, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés depuis le 24 août 2022. (source : https://france-renov.gouv.fr/proprietaire-bailleur#ameliorer-la-performance-energetique-du-logement-)

Par conséquent, les propriétaires de logements classés E, F, ou G seront dans l’obligation d’effectuer des travaux avant de pouvoir les relouer. Les travaux devront bien entendu permettre l’amélioration de l’étiquette énergétique du logement. L’objectif de ces réformes est d’accélérer la réhabilitation des logements anciens pour lutter contre le réchauffement climatique et aussi contre la précarité énergétique des ménages les plus modestes.

DPE : Qui le réalise et quel est son coût ?

La réalisation du DPE est clairement encadrée par la législation. Il doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Ce professionnel doit respecter une méthodologie spécifique parue au JO n° 240 du 14 octobre 2021. Le coût d’un Diagnostic de Performance énergétique dépend de la taille du logement et de ses équipements. Les tarifs ne sont pas réglementés et varient d’un professionnel à l’autre, selon une fourchette de 100 à 250 euros.

DPE non fourni ou erroné : quels sont les risques ?

Le caractère obligatoire du DPE se caractérise par diverses sanctions en cas de manquement de la part du propriétaire, du diagnostiqueur ou du professionnel de l’immobilier chargé de la vente ou de la location.

Sanctions pour le propriétaire

Le recours à un diagnostiqueur non certifié expose le propriétaire à une amende de 1 500 euros. De plus, en cas de non-réalisation du DPE, le locataire peut réclamer des dommages et intérêts devant le tribunal.

Sanctions pour le diagnostiqueur

Le diagnostiqueur engage également sa responsabilité. Outre le fait qu’il doit être certifié, il a également l’obligation de transmettre un exemplaire de chaque DPE réalisé à l’ADEME. Enfin, tout DPE erroné peut entraîner un recours en justice allant jusqu’à l’annulation de la vente ou du bail, avec à la clé le paiement de lourds dommages et intérêts.

Sanctions pour le professionnel de l’immobilier

Le notaire ne peut valider une vente en l’absence de DPE. Dans le cas contraire, l'acquéreur peut saisir le tribunal et demander des dommages-intérêts ou même l'annulation de la vente. Enfin, toutes les annonces, qu’elles soient écrites ou numériques, doivent préciser le classement énergétique du bien proposé à la vente ou à la location. Le non-respect de cette disposition expose les notaires et les agences immobilières à une amende de 15 000 euros.

L’amélioration du bâti existant tient donc une place importante dans la lutte contre le réchauffement climatique, qui passe par une diminution drastique des émissions de gaz à effet de serre. L’autre vocation du DPE est tout aussi vertueuse, puisqu’elle tend à améliorer la qualité de l’habitat en chassant les passoires thermiques.

À retenir :

Le DPE est obligatoire depuis 2007 en cas de location ou de vente
Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique à remettre à l’acquéreur ou au locataire
Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié
Des sanctions sont prévues en cas de non-respect des dispositions en vigueur concernant le DPE